Xavier Risselet

Les faits étaient les suivants :

Selon acte sous seing privé en date du 24 avril 2002, M. Mme R. vendeurs d’une part et Monsieur et Madame B. acquéreurs d’autre part, ont signé un compromis de vente pour un terrain à bâtir situé sur la commune de O., d’une superficie de 5320 m² plus le passage commun, au prix de 33 540 € en principal.

Cet acte a été régularisé sous différentes conditions notamment la condition suspensive d’obtention d’un prêt, la présentation de l’offre à l’acquéreur devant intervenir aux plus tard le 25 mai 2002, et ce dernier devant notifier par écrit les offres lui ayant été faite, dans les huit jours de la date prévue pour la présentation de l’offre, au notaire désigné pour rédiger l’acte authentique.

Par acte d’huissier en date du 11 juillet 2002, Monsieur et Madame R. ont notifié à M. Mme B. la reprise de la libre disposition de leur immeuble, invoquant la caducité de la vente.

Par acte d’huissier en date du 28 août 2002, Monsieur et Madame B. ont fait délivrer une sommation à M. et Madame R. d’avoir à comparaître le 5 septembre 2002 en l’étude de Me RA. , notaire, aux fins de signer l’acte de vente.

Par exploit d’huissier en date du 29 janvier 2003, Monsieur et Madame B. ont fait assigner Monsieur et Madame R. afin de demander au tribunal de :

-dire et juger que dans les huit jours de la date à laquelle le jugement à intervenir sera devenu définitif, Monsieur et Madame R. devront comparaître en l’étude de Me RA. notaire au N., pour signer l’acte authentique de vente,

-dire et juger que faute par eux de comparaître devant le notaire et dès l’expiration du délai imparti, le jugement intervenir tiendra lieu d’acte de vente.

Un jugement rendu le lieu le 18 mars de 2005 par le tribunal de grande instance d’Évreux a donné satisfaction à Monsieur et Madame R. vendeurs, et ce dans les conditions suivante :

« l’article 1176 dispose que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

En l’espèce, le compromis de vente du 24 avril 2002, prévoit outre les conditions suspensives d’usage (urbanisme, droit de préemption, états hypothécaires, etc.), une condition suspensive d’obtention de prêt d’un montant de 36 640 € rédigée de la manière suivante :

« l’acquéreur s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention des prêts, et notamment, à déposer le dossier relatif à ceux là dans un délai maximum de 15 jours à compter des présentes, et à en justifier à la première demande du vendeur, faute de quoi ce dernier pourrait invoquer la caducité des accords.

La condition suspensive d’obtention du ou des prêts, au sens de l’article 17 de la loi du 13 juillet 1979 sera réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération ci-dessus sollicitée par l’acquéreur. La présentation de cette offre à l’acquéreur devra intervenir aux plus tard le 25 mai 2002. À défaut le vendeur reprendrait la libre disposition de l’immeuble à charge de restituer à l’acquéreur l’acompte éventuellement versé.

Elle sera considérée comme défaillante si, dans le délai ci-dessus prévu pour la présentation de l’offre, l’acquéreur n’a pas reçu d’offres correspondant aux prêts dont les caractéristiques sont ci-dessus énoncées, mais seulement s’il justifie s’être adressé à cet effet à trois banques ou établissements financiers et s’être vu opposer un refus par tous les prêteurs pressentis.

Dans cette dernière hypothèse, la condition suspensive ne sera pas considérée comme défaillante si le vendeur consent lui-même à l’acquéreur un prêt aux conditions ci-dessus.

En tout état de cause (offre ou refus des prêts sollicités), et dans les huit jours de la vente ci-dessus prévue pour la présentation de l’offre, l’acquéreur devra notifier par écrit au notaire désigné pour la rédaction de l’acte authentique, les offres à lui faite ou le refus opposé aux demandes de prêts avec justification écrite des refus… »

Il apparaît que les époux B. ont effectué des démarches auprès de La Poste pour obtenir un crédit immobilier dès le 6 mai 2002 soit dans les 15 jours de la signature du compromis de vente.

Il ressort d’un courrier en date du 9 juillet 2003 de Me RA. notaire désigné pour la rédaction de l’acte authentique de vente et d’une lettre de La Poste, que cet établissement leur a adressé une offre de près le 13 juin 2002, soit 19 jours après le 25 mai 2002, date butoir contractuellement prévue pour la présentation d’une offre aux acquéreurs.

Aussi M. Mme B. ne peuvent efficacement produire l’attestation de M. RO. ou celle de Me BE. notaire, aux termes desquelles, l’étude notariale et les vendeurs avaient été informés par téléphone d’un accord de prêt au bénéfice des acquéreurs avant le 25 mai 2002, puisqu’il est établi qu’à cette date, aucune offre de prêt n’avait été formalisée et proposée aux acquéreurs.

Le compromis de vente prévoyait le respect d’un certain formalisme destiné à protéger tant les intérêts des vendeurs que ceux des acquéreurs, et il résulte des énonciations claires et précises de cet acte qu’à défaut d’obtention d’une offre de prêt avant le 25 mai 2002, et de notification par écrit au notaire de cette offre dans les huit jours suivant le 25 mai 2000 de la condition suspensive était censée être défaillie.

Or l’offre de la poste ayant été faite postérieurement à ces délais contractuels, la condition suspensive doit être considérée comme étant défaillie, les époux B. ne peuvent exiger la régularisation de la vente, le compromis de vente était devenu caduc dès le 2 juin 2002.

Il ne peut donc être fait grief aux vendeurs qui n’entendaient pas renoncer à invoquer la défaillance de la condition suspensive, de s’être considérés comme déliés de leur engagement à l’égard des époux B. et de ne pas avoir poursuivi la division de leur propriété et communiqué au notaire le dossier relatif à cette indivision.

En conséquence il ne convient pas de faire droit aux demandes de Monsieur et Madame B. »

Ce jugement ce jugement pourtant apparemment fort bien motivé a été infirmé par la cour d’appel de Rouen dans un arrêt du 29 novembre 2006 dans les termes suivants :

« Aux termes de l’article L. 312 -16 du code de la consommation, lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312 – 15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts (…), cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Il est par ailleurs de principe que les dispositions de l’article L. 312 – 16 du code de la consommation étant édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, la condition suspensive doit être réputée réalisée s’il est constaté que la banque avait informé l’acquéreur de l’octroi du crédit dans le délai de la condition suspensive, même si à cette date elle n’avait pas formalisé l’offre.

Il résulte des pièces versées au débat que les époux B. ont fait une demande de prêt auprès de La Poste le 6 mai 2002, soit dans le délai de 15 jours prévus par la clause ci-dessus rappelée.

S’il est exact que La Poste n’ a formalisé son offre que par lettre du 13 juin 2002, il ressort toutefois d’une attestation de M. RO., négociateur immobilier de la SCP RA., notaires, que celui-ci a « transmis par téléphone à M. R., l’accord de prêt des clients B. avant la date du 25 mai 2002 ». Le témoin précise que les écrits leur sont parvenus plus tard ce qui ne gênait pas puisque le géomètre devant procéder à la division des fonds ne pouvait intervenir que le 4 juillet 2002.

Par ailleurs Me BE. a confirmé par lettre du 23 juillet 2002 au conseil de M. R. : « qu’effectivement nous étions en possession verbalement de l’accord de prêt des clients M. Mme B. avant le 25 mai 2002, que nous avions d’ailleurs transmis par voie téléphonique à M. R.

Par ailleurs nous avons reçu le dossier de prêt des clients le 13 juin 2002, date d’émission des offres et les fonds auraient pu être disponibles pour le 30 juin, mais la division à la charge du vendeur ne pouvait être matérialisée sur le terrain que le 4 juillet. De ce fait il nous était impossible de réaliser la vente, tant que nous n’avions pas reçu les pièces du cadastre. »

Il résulte de ces éléments qui ne sont pas sérieusement contestés, que d’une part, La Poste avait informé les acquéreurs de l’octroi du crédit dans le délai de la condition suspensive, que ceux-ci en ont alors averti le notaire et que le vendeur a été également informé de l’obtention du prêt par étude notariale avant l’expiration de ce délai, même si l’organisme prêteur n’a formalisé son offre que le 13 juin 2003.

Au vu des principes d’application de l’article L. 312-16 du code de la consommation ci-dessus rappelée, la condition suspensive insérée à l’acte sous seing privé du 24 avril 2002 doit donc être réputé réalisée et la régularisation de la vente par acte authentique doit, en conséquence, être ordonnée.

Il convient en conséquence d’infirmer la décision entreprise et d’ordonner la comparution de M. R. en l’étude de Me RA. notaire au N. aux fins de réitération de la vente par acte authentique, dans les conditions fixées au dispositif. »

Cette dernière décision suscite de la part de l’interprète les brefs commentaires suivants :

Les appelants invoquaient les dispositions d’un arrêt rendu par la Cour de Cassation, le 24 septembre 2003 (Cass. 3 éme civ., 24 septembre 2003, n° 02-11-815). Cette décision n’avait pas été invoquée devant les premiers juges ; les appelants considéraient que : « pour la Cour de Cassation, il suffit que l’information par la banque de l’octroi du crédit dans le délai de la condition suspensive soit prise en compte et non plus la présentation d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques fixées à la promesse. »

Cependant pour les intimés, les faits de l’espèce étaient différents et ce pour deux raisons objectives :

1) Comme le souligne M. Stéphane PIEDELIEVRE (JCP E, n° 6,5 février 2004) :

« la présente décision du 24 septembre 2003 apporte un assouplissement notable des conditions de réalisation de prêt. Au premier abord elle semble s’inspirer de la même philosophie que les solutions précédentes. À partir du moment où le banquier manifeste sa volonté de consentir des prêts à l’acquéreur, la condition suspensive doit être réputée réalisée. L’offre préalable de crédit est un système qui a pour but de protéger le consommateur contre la supériorité économique du prêteur professionnel. Elle n’interfère absolument pas dans le rapport juridique unissant l’acquéreur est le vendeur. Le code de la consommation a uniquement voulu créer un lien juridique entre deux opérations qui sont normalement indépendantes l’une de l’autre. »

Or l’offre formulée par la poste n’avait été formulée que le 13 juin 2002 c’est-à-dire hors du délai puisqu’elle aurait dû intervenir aux plus tard le 24 mai 2002.

Le débat relatif à son acceptation était donc, a priori, indifférent.

2) Surabondamment l’acte sous seing privé en date du 24 avril 2002 prévoyait un mécanisme contractuel précis qui, de ce fait excluait la divisibilité partielle, dans l’ensemble contractuel que constituait l’opération de vente avec l’emprunt :

« en tout état de cause (offre au refus des prêts sollicités), et dans les huit jours de la date prévue pour la présentation de l’offre, l’acquéreur devra notifier par écrit au notaire désigné pour la rédaction de l’acte authentique, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêts avec justification écrite des refus. »

Une telle clause ne figurait pas dans l’espèce visée par l’arrêt du 29 septembre 2003.

On relèvera au demeurant que l’acte sous seing privé du 24 avril 2002 « devançait » en quelque sorte les conseils du commentateur de l’arrêt du 24 septembre 2003 (RTD Civ. janvier – mars 2004 p.14).

« Peut-être que du point de vue de la technique contractuelle, support de la sécurité juridique, les contrats-type devraient-ils désormais recevoir une mention précise et non ambiguë, du type : « offre conforme aux dispositions du code de la consommation, dans le délai requis, un simple accord de principe étant suffisant ». Si le délai accordé suffisant, on ne voit pas ce qui pourrait porter préjudice au consommateur et les vendeurs seront satisfaits. Ou au contraire : « l’offre sera réputée acquise dès l’accord manifesté par tous moyens par l’établissement de crédit ». Mais la clause est évidemment moins protectrice, donc on « privilégiera » la première. »

La jurisprudence écartant de simples lettres informant « d’un accord de principe » pour éviter les pièces de complaisance par trop coutumière dans cette matière (3ème Civ. 2 février 2000, pourvoi 98 -10 961, inédit) aurait donc du trouver en l’espèce une parfaite application. Tel ne fût cependant pas le cas.