Xavier Risselet

OBTENIR L’EXPULSION D’UN LOCATAIRE NECESSITE DE PRODUIRE DES COMPTES PRECIS SAUF A RISQUER LE DEBOUTE EN RAISON D’UNE CONTESTATION SERIEUSE

Un juge des référés avait constaté l’acquisition d’une clause résolutoire et prononcé l’expulsion d’un locataire.

La Cour d’appel a infirmé l’ordonnance, constatant que la demande en résiliation du bail se heurtait à une contestation sérieuse, au sens de l’article 808 du code de procédure civile :

- la situation du compte locatif, produite par la bailleresse, ne récapitulait pas mois par mois le solde et ne permettait donc pas de déterminer le montant de l’arriéré locatif (notamment à la date du commandement de payer) ni même de comptabiliser les paiements effectués par la locataire.

- il résultait en outre de ce document que divers règlements avait été faits par la locataire, « sans que la société bailleresse n’explique d’une quelconque manière comment elle a imputé ces règlements sur l’arriéré locatif et quel en est l’effet par rapport au bien fondé de sa demande, objet du commandement litigieux, et au paiement des causes de cet acte ».

Nota : il convient toujours de présenter des comptes précis, complets et lisibles (au besoin établis par un expert-comptable ou un gérant d’immeuble), notamment en matière de référés, sauf à risquer un débouté. On n’engage pas à la légère une procédure et particulièrement devant le juge des référés, « juge de l’évidence » (ou du juge du « bon sens » ?).

DES NOUVEAUTES EN PROCEDURE CIVILE

A partir du 1^er décembre 2010, certaines dispositions du code de procédure civile changent. S’agissant plus particulièrement du Tribunal d’instance et de la procédure la plus couramment employée, celle de l’assignation dite « à toutes fins », il faudra désormais  prendre en compte les dispositions suivantes :
« Art. 837.-L’assignation contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites à l’article 56 :
« 1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle la conciliation sera tentée si elle ne l’a déjà été, et, le cas échéant, l’affaire jugée ;
« 2° Si le demandeur réside à l’étranger, les nom, prénoms et adresse de la personne chez qui il élit domicile en France.
« L’acte introductif d’instance rappelle en outre les dispositions de l’article 847-2 et mentionne les conditions dans lesquelles le défendeur peut se faire assister ou représenter, ainsi que, s’il y a lieu, le nom du représentant du demandeur.
« L’assignation est accompagnée des pièces énumérées dans le bordereau annexé ».

Nota :

-       L’article 847-2 du c.p.c dispose : « Sans préjudice des dispositions de l’article 68, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1244-1 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l’audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de la leur faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

-       La nouveauté du texte réside essentiellement dans le fait d’annexer à l’assignation un bordereau avec les pièces. Cela facilitera le principe du contradictoire et permettra – peut-être ? – d’éviter certains renvois.
« Art. 838.-L’assignation doit être délivrée quinze jours au moins avant la date de l’audience.
« Art. 839.-Le juge est saisi, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation.
« Cette remise doit avoir lieu au plus tard huit jours avant la date de l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie.

Nota : le décret s’efforce de rapprocher la procédure du Tribunal d’instance de celle du Tribunal de Grande Instance.

RETENTION DE DOCUMENTS ET TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE

Assurant la gestion immobilière de biens familiaux, un gérant d’immeuble n’avait pas cru devoir faire signer un mandat écrit. Il avait par ailleurs refusé de remettre différentes pièces en sa possession, estimant que la résiliation de son mandat, faite dans un contexte successoral tendu, n’était pas régulière.

Un juge des référés, dans une décision récente, s’estime compétent pour « constater » l’absence de mandat écrit, se fondant sur sa qualité de « juge de l’évidence » (il répondait ainsi à un moyen rappelant que le juge des référés ne peut prononcer la nullité d’un contrat).

En conséquence, il a estimé que la rétention de documents relatifs aux biens gérés, par un gérant d’immeuble non titulaire d’un mandat régulier, constituait un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

La remise de documents est donc ordonnée sous astreinte.

Il s’agit là d’une illustration de l’article 809 du code de procédure civile qui dispose :

“Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.