Articles Tagués 'Bail et loi de 1989'

Acquisition de la clause résolutoire : ne pas oublier de dénoncer l’assignation au préfet !

Publié 28 mars 2012 Droit civil Laissez un commentaire
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A PEINE D’IRRECEVABILITE DE LA DEMANDE, L’ASSIGNATION AUX FINS DE CONSTAT DE LA RESILIATION EST NOTIFIEE A LA DILIGENCE DE L’HUISSIER DE JUSTICE AU REPRESENTANT DE L’ETAT DANS LE DEPARTEMENT, PAR LETTRE RECOMMANDEE AVEC DEMANDE D’AVIS DE RECEPTION, AU MOINS DEUX MOIS AVANT L’AUDIENCE

C’est ce que rappelle la Cour de Cassation dans un arrêt récent

« Attendu selon l’arrêt attaqué (Nancy, 8 avril 2010), que Mme Marie-Paule Y…, propriétaire d’un appartement, l’a donné à bail à Mme X… ; que les consorts Y…, venant aux droits de Mme Marie-Paule Y…, ont, le 4 mars 2002, assigné la locataire afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat ; que Mme X… a soulevé l’irrecevabilité de leur demande en raison du défaut de notification préalable de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ; qu’en cours de procédure, l’immeuble loué a été vendu à la société civile immobilière Fab ( la SCI ) qui est intervenue en cause d’appel ;

Attendu que pour déclarer recevable la demande afin de résiliation du bail, l’arrêt retient qu’il est justifié, à hauteur d’appel, de la notification au sous-préfet de Briey de l’assignation, par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 28 avril 2007, et que le moyen tiré de l’absence de notification au représentant de l’Etat de l’assignation est constitutif d’une fin de non-recevoir, laquelle, conformément à l’article 126 du code de procédure civile, est susceptible de régularisation jusqu’à ce que le juge, fût-il d’appel, statue ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que les bailleurs n’avaient pas procédé à la notification préalable de l’assignation au représentant de l’Etat dans le délai qui leur était imparti par la loi , la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé [article 24 de la loi du 6 juillet 1989]. »

Les locataires doivent être vigilants : c’est au bailleur de rapporter la preuve des sommes qui lui resteraient dues en déduction du dépôt de garantie, et non l’inverse !

Publié 27 mars 2012 Droit civil Laissez un commentaire
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IL INCOMBE AU BAILLEUR DE JUSTIFIER DES SOMMES LUI RESTANT DUES QUI VIENDRAIENT EN DEDUCTION DU MONTANT DU DEPOT DE GARANTIE

C’est ce que vient de décider la Cour de Cassation.

« Vu l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l’article 1315 du code civil ;

Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ;

Attendu, selon le jugement attaqué ( juridiction de proximité de Poitiers, 21 avril 2010) rendu en dernier ressort, que Mme Ganga X…, ancienne locataire d’un appartement propriété de la société civile immobilière Vienne logement AMFP (la SCI), a demandé la condamnation de la bailleresse à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 900 euros ;

Attendu que pour rejeter cette demande le jugement retient qu’il appartient à la locataire de justifier des demandes pouvant excéder la somme de 293,23 euros versée à l’audience par le propriétaire ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie, la juridiction de proximité, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés. »

A propos de l’article 15-1, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’état de santé du locataire justifiant un changement de domicile

Publié 22 mars 2012 Droit civil Laissez un commentaire
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CONGE REDUIT DU LOCATAIRE AGE ET MALADE. QUID DE LA NOTION D’ETAT DE SANTE JUSTIFIANT UN CHANGEMENT DE DOMICILE ? CE MOTIF PEUT-IL ÊTRE INVOQUE PAR LE CONJOINT ?

Aux termes de l’article 15- I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis est réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile.

La loi est muette sur la notion d’ « état de santé ». S’agit-il d’un accident de santé soudain ? Ou d’une dégradation progressive ? La Cour de cassation, dans un arrêt récent (mais à la formulation un peu confuse à mon avis) se prononce en faveur de la deuxième hypothèse.

Elle ajoute, et à juste titre sur le fondement de l’article 1751 du code civil (qui implique la cotitularité du bail des époux) que ce motif peut-être invoqué par le conjoint du locataire malade et âgé).

« Attendu que pour débouter M. Y… de sa demande de réduction à un mois du délai de préavis et le dire redevable d’une somme au titre des loyers des mois de mai, juin et juillet 2007, l’arrêt retient qu’aucun préavis abrégé ne peut être invoqué en l’espèce, le délai réduit à un mois étant stipulé en faveur du locataire âgé de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile et le locataire ne se référant lui-même qu’à la santé de son conjoint et non pas à des problèmes personnels de santé et, qu’en toute hypothèse, aucune nécessité soudaine de changement de domicile ne pouvait être alléguée en 2007, la pathologie respiratoire du conjoint remontant à 2001 ;

Qu’en statuant ainsi, alors, d’une part, que le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal et que, d’autre part, ce bénéfice n’est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

Le locataire ne peut rétracter son congé sans l’accord du bailleur et l’envoi d’avis d’échéance postérieurement n’y change rien

Publié 9 janvier 2012 Droit civil Laissez un commentaire
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LE LOCATAIRE NE PEUT REVOQUER UNILATERALEMENT LE CONGE QU’IL A DONNE. LE FAIT D’ADRESSER AU LOCATAIRE POSTERIEUREMENT DES AVIS D’ECHEANCE DE LOYER NE CONSTITUE NULLEMENT UN ACCORD DU BAILLEUR SUR LA RETRACTATION

Une locataire avait donné congé de son appartement, puis elle est revenue sur sa décision de quitter les lieux. Le Tribunal, saisi par le bailleur, a  considéré que le congé était valable et a ordonné l’expulsion de la locataire. Cette dernière soulevait le fait que le bailleur aurait tacitement accepté sa rétractation  “en encaissant les sommes qu’elle lui [avait] versées après le congé au titre des loyers.”

La Cour a confirmé le jugement de première instance, rappelant que « le congé donné unilatéralement par le locataire conformément aux articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 met fin au bail sans qu’il soit nécessaire qu’il recueille l’acceptation du bailleur » et que « cet acte ne peut-être rétracté, sauf accord de son destinataire, lequel ne saurait résulter du seul fait que le bailleur ait continué d’adresser au locataire des avis d’échéance de loyer après réception du congé. »

Référé et validité de congé

Publié 22 décembre 2011 Procédure civile Laissez un commentaire
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ON PEUT DEMANDER LA VALIDITE D’UN CONGE POUR VENDRE EN REFERE ?

C’est ce que suggère un arrêt récent.
 
« Considérant qu’il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que le congé pour vendre délivré par M. P. serait nul, en raison de la surévaluation du prix de vente (220 000 euros pour un F2 de 53 m2), alors que deux des appartements cités en référence par M. et Mme B. ont été proposés à la vente à un prix, au mètre carré, similaire (129 000 euros pour 31 m2, 145 000 euros pour 35m2) ;
 
Que la lettre de M. P. à Mme P.-B., du 31 juillet 2009, dans laquelle celui-ci indiquait vouloir “réserver” cet appartement à un proche de sa famille ne suffit pas à démontrer la nullité manifeste du congé ;
 
Que l’ordonnance entreprise sera confirmée, en ce qu’elle a constaté la validité du congé et ordonné l’expulsion de Mme P.-B., sauf à dire que cette dernière n’a pas la qualité d’occupante sans droit ni titre, cette qualification ne s’appliquant pas à des occupants qui, à l’origine, ont été pourvus d’un tel titre. »

Nota : le principe de la compétence du juge des référés dans ce type de dossier ne saurait à mon avis être généralisé, « tout dépend du dossier » (et des pièces versées et des moyens soulevés) comme on dit dans notre jargon.

Quel est le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie ou à propos de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Publié 2 novembre 2011 Droit civil Laissez un commentaire
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LE DEPOT DE GARANTIE PRODUIT INTERET AU PROFIT DU LOCATAIRE A DEFAUT DE REMBOURSEMENT DANS LES DEUX MOIS DE LA REMISE DES CLEFS ET NON DE L’ETAT DES LIEUX DE SORTIE.

C’est ce que rappelle un arrêt récent.

« Vu l’ article 22, alinéas 3 et 5 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire ; qu’à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêts au taux légal au profit du locataire ;
Attendu selon l’arrêt attaqué ( Pau, du 8 juin 2009 ), que M. X…, locataire d’un appartement propriété de Mme Y…, a demandé la condamnation de cette dernière à lui restituer le dépôt de garantie qu’il avait versé à son entrée dans les lieux, outre les intérêts au taux légal ;
Attendu que l’arrêt accueille cette demande en condamnant Mme Y… à payer à M. X… la somme de 975, 61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2008 ;
Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que les clés avaient été restituées le 29 février 2008, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d’où il ressortait que les intérêts légaux ne commençaient à courir qu’à compter du 29 avril suivant, a violé le texte susvisé. »

 

Nota : La jurisprudence est rare sur la question.

Pour comprendre l’arrêt il faut savoir que l’état des lieux de sortie avait été établi le 14 février 2008.

L’article 22 de la loi du 6juillet 1989 dispose :

“Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.”

 

Le locataire peut-il exiger du bailleur la remise de photocopies des pièces justificatives des charges ? Comment comprendre l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Publié 3 août 2011 Droit civil Laissez un commentaire
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LE LOCATAIRE N’EST PAS FONDE A EXIGER LA DELIVRANCE DE PHOTOCOPIES DES PIECES JUSTIFICATIVES DES CHARGES LOCATIVES, L’ARTICLE 23 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989 N’A PAS EDICTE ET MIS A LA CHARGE DU BAILLEUR UNE TELLE OBLIGATION QUI EXCEDE CELLE QUI LUI INCOMBE LEGALEMENT DE TENIR A LA DISPOSITION DES LOCATAIRES CES PIECES

Un locataire avait assigné son bailleur devant le tribunal d’instance pour le voir condamner  « à lui remettre les relevés détaillés des justificatifs de charges pour les années 2005 à 2010 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et celle de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sa demande a été rejetée dans des conditions qu’il convient de rappeler, ne serait-ce que pour éviter de telles demandes (souvent formulées) mais qui ne peuvent prospérer :

« Attendu que l’article 23 [de la loi du 6 juillet 1989] prévoit qu’un mois avant la régularisation des charges, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature des charges et le mode de répartition des locataires ;

Que durant ce délai d’un mois, chaque locataire peut librement aller consulter dans les locaux du bailleur les pièces justificatives ;

Attendu que la loi ne fait nullement application au bailleur de remettre au locataire des photocopies desdites pièces (Cour d’appel de Paris le 27 septembre 1996) ;

Attendu en conséquence que la demande de remise desdits relevés sous astreinte sera donc rejetée. »

contact

Xavier RISSELET
6, rue d’Astorg – 75008 PARIS
+33 (0) 1 47 42 10 12
xrisselet@wanadoo.fr

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