Xavier Risselet

LA RETRACTATION DU CONGE DONNE PAR LE PRENEUR DOIT ÊTRE ACCEPTEE PAR LE BAILLEUR. LA TOLERANCE POSTERIEURE AU MAINTIEN DANS LES LIEUX NE CARACTERISE PAS L’ACCORD DU BAILLEUR QUANT A LA RETRACTATION

 Un locataire avait donné congé (les lieux étaient loués à titre d’habitation). Il avait rétracté son congé par la suite. Mais le bailleur avait poursuivi l’expulsion ; le locataire soutenait qu’en acceptant le paiement des loyers postérieurement au congé, il avait accepté la rétractation. Le Tribunal a répondu par la négative :

« …Le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de la volonté de celui qui le délivre sans qu’il soit nécessaire qu’il soit expressément accepté par le bailleur. Il produit donc son entier effet s’il est délivré conformément aux dispositions légales, comme c’est le cas en l’espèce.

Par ailleurs, la rétractation d’un congé par le locataire ne saurait produire d’effet et autoriser la poursuite du bail qu’à la condition qu’il soit expressément accepté par le bailleur, destinataire du congé.

Les [bailleurs] n’ayant jamais exprimé ni par eux-mêmes ni par leur mandataire le moindre commencement d’un accord quant à un maintien dans les lieux du défendeur, la rétractation du congé que ce dernier invoque en la cause est dépourvue de tout effet et il ne peut valablement se prévaloir d’une quelconque reconduction tacite du contrat.

A cet égard, la tolérance d’un maintien dans les lieux, même durant plusieurs mois, à supposer que tel ait été le cas en l’espèce, ne saurait suffire à caractériser un accord sur ce point et peut tout autant être la manifestation d’une bienveillance laissée au preneur afin de lui permettre de trouver une solution de relogement.

Il en résulte que le présent bail s’est trouvé résilié à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la réception du congé… ».

LE BAILLEUR NE PEUT VALABLEMENT DELIVRER UN CONGE RELEVANT DE LA LOI DE 1989 (EN L’ESPECE POUR VENDRE) A UN LOCATAIRE QUI ENTEND REVENDIQUER LE BENEFICE DE LA LOI DE 1948.

C’est ce qu’a décidé une Cour d’appel dans une décision récente :

« Considérant cependant que, contrairement à ce que soutient l’indivision M., la loi du 1er septembre 1948 a vocation à s’appliquer aux logements construits avant son entrée en vigueur, destinés à l’habitation et situés dans la région parisienne, quand bien même, comme en l’espèce, les baux concernant ces logements auraient été conclus plus de vingt cinq ans après son entrée en vigueur ; que ces conditions sont remplies pour les lieux loués par M. N., qu’il s’agisse du bail écrit ou du bail verbal ; que l’indivision M. ne justifie d’aucune conclusion d’un bail dit de sortie de la loi du 1er septembre 1948 ni d’aucune renonciation de M. N. à se prévaloir du bénéfice de cette loi ; que ni l’occupation d’une surface de 50, 62 m2 par M. N., ni le montant de ses revenus, ni la possession en propriété par lui d’un bien immeuble, ni le caractère tardif de sa revendication de l’application de la loi du 1er septembre 1948 , qu’invoque l’indivision M., ne sont de nature à écarter l’application de cette loi dans les rapports contractuels entre les parties ; qu’au vu des congés pour vendre délivrés sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , le premier juge a donc exactement débouté l’indivision M. de sa demande de validation et d’expulsion. »

IL NE FAUT PAS ASSIGNER EN VALIDITE DE CONGE AVANT L’EXIRATION DU PREAVIS

Par exploit d’huissier en date du 16 avril 2009, un bailleur avait donné congé à ses locataires pour le 31 mai 2010. Ce congé était justifié par la décision du bailleur de reprendre le logement au bénéfice de son fils (article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Par assignation en date du 20 mars 2009, le bailleur avait sollicité la résiliation judiciaire du bail (compte-tenu des loyers impayés), puis, le 11 février 2010, il s’était désisté de cette demande, et opté pour la validité du congé et sollicité l’expulsion du locataire.

Le Tribunal a cependant considéré que cette demande en validation de congé était irrecevable :

« En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bailleur sollicite du tribunal la validation du congé alors que le délai de préavis court toujours puisqu’il ne viendra à expiration que le 31 mai 2010 et demande également l’expulsion des locataires avec effet à l’expiration du délai de préavis,

Or, le bailleur n’a pas d’intérêt né et actuel à agir pour faire déclare un congé valable avant sa date d’effet et il ne peut demander préventivement au tribunal d’ordonner l’expulsion des locataires pour le cas où ces derniers ne quitteraient pas le logement à l’échéance du délai de préavis.

Il s’agit donc bien uniquement d’un intérêt futur et de surcroît éventuel. »

Le Tribunal vise l’article 31 du code de procédure civile qui dispose :

« L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Si la solution adoptée est conforme à la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation, on fera observer en l’espèce que cette fin de non-recevoir soulevée d’office par le Tribunal n’avait pas fait l’objet d’un débat contradictoire, pourtant imposé par l’article 16 du code de procédure civile.