Xavier Risselet

Un pavillon avait été vendu dans un village d’exposition. Cependant, en application de règles d’urbanisme, il ne pouvait être vendu qu’à usage commercial.

L’acheteur (à usage d’habitation) avait sollicité l’annulation de la promesse de vente, estimant que le vendeur lui avait caché une information déterminante. Il avait en conséquence demandé la restitution du dépôt de garantie.

La cour d’appel de Paris, le 10 octobre 2007 (jurisdata n° 344107) lui a donné raison :

« Considérant qu’il n’appartient pas à la cour de trancher sur la règle d’urbanisme effectivement applicable à l’opération en cause, eu égard notamment à la modification intervenue en mai 2004 évoquée dans la lettre du 27 avril 2005 ; qu’il suffit de constater qu’en décembre 2004, soit antérieurement à la signature de la promesse de vente M. P. était informé de ce que la mairie n’acceptait pas une destination autre que commerciale ; qu’alors et quelle qu’ait pu être sa conviction que l’immeuble ayant déjà été vendu en 2003 comme habitation, après purge du délai de cinq ans, devait encore pouvoir être vendu à cette fin, M. P. qui ne pouvait se contenter, même en l’absence de réponse à sa lettre du 10 décembre 2004, de persister dans cette conviction et se faire juge de ce qu’il estimait être des « errements » de la mairie, qu’il devait informer ses acquéreurs de la position prise par la ville, alors que ceux-ci achetaient dans la perspective affirmée d’acquérir un immeuble à usage d’habitation ; que l’appel à un notaire pour la rédaction de la promesse de vente ne dispensait pas M.P de son devoir d’information ;

Considérant qu’en s’abstenant d’informer les époux K. avant la signature de la promesse de vente d’une circonstance déterminante de leur consentement, M. P. a commis une réticence dolosive. »

Mme X… avait promis de vendre son appartement, moyennant une rente viagère, à la société Cédric-vie ; mais dès le lendemain, Mme X… lui avait fait savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qu’elle renonçait à la vente. La société Cédric-vie l’avait donc assignée pour faire juger la vente parfaite.

La cour d’appel de Paris avait considéré que la promesse de vente était soumise aux formalités de l’article L. 121-23 du code de la consommation et, en conséquence, l’avait déclarée nulle faute de comporter le fameux formulaire permettant l’exercice par le vendeur de sa faculté de renonciation.

La 1ère chambre civile de la cour de cassation le 3 juillet 2008 ( n° 06-21.877) a rejeté le pourvoi formé contre cette décision. Les circonstances de fait étaient, en l’espèce, prépondérantes et, il faut le dire, assez curieuses :

« Mais attendu, d’abord, qu’ayant relevé que, précédemment à la signature de la promesse de vente litigieuse, la société “spécialiste en viager depuis vingt-six ans” s’était rendue au domicile de Mme X…, à la demande de celle-ci, en vue d’une expertise gratuite, et qu’elle avait au cours de cette première entrevue formulé une proposition d’achat de l’appartement, la cour d’appel en a exactement déduit que cette opération de vente immobilière avait été conclue à la suite d’un démarchage à domicile, de sorte que, soumise aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation, elle aurait dû comporter un formulaire permettant au vendeur d’exercer la faculté de renonciation ; que le moyen n’est pas fondé ».

Les expertises gratuites ne sont donc pas, parfois, sans conséquences.

Il résulte d’un arrêt rendu par la cour d’appel de PARIS du 12 juin 1978 (JurisData n°365241) qu’est caduque une promesse de vente qui comportait la condition suspensive de l’obtention de l’accord du juge des tutelles, dès lors qu’ il n’a pas répondu à la demande avant la date d’expiration de la validité de la promesse.

Il s’agit d’une solution classique, mais qui offre une particularité : l’intervention du juge des tutelles.